宅地建物取引業の免許申請の流れ。

不動産業を始めようと思ったら、宅建業の免許をとらないといけないらしい。
ここまではなんとなくご存知のことと思います。

では宅建業の免許ってどうやってとるのか、どんな準備が必要で、どれぐらいの期間と費用がかかるのかについてまで詳しい人はそう多くはないと思います。

そこで宅地建物取引業の免許申請の流れについて説明してみたいと思います。

Table of Contents

どんな場合に免許が必要か？

不動産業といっても細かく分類すれば様々な業務があります。

不動産に関わる業を行なう者全てに宅地建物取引業の免許が必要なわけではありません。

ではどんな場合に許可が必要となるのか確認してみましょう。

宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し以下の行為を反復又は継続して行ない、社会通念上事業の遂行と見ることができる程度の業を行なう行為をいいます。

区　分

自己物件

他人の物件の代理

他人の物件の媒介

売    買

○

○

○

交    換

○

○

○

貸    借

×

○

○

大阪府／宅地建物取引業の手引きより引用

自己物件を人に貸している（賃貸）だけの場合（いわゆる大家さん業）や、土地や建物の管理業務だけを行なっている場合は不動産業ではあれど、宅地建物取引業ではないので免許は必要無いということです。

ご注意いただきたいのは、『不特定多数を相手方として反復または継続して行なう』という要件がありますので、例えば大家業で自己物件を多数買って賃貸に出したり、採算の合わない物件を売って他の物件に買い替えたりという行為を頻繁に行なうとそれはもう宅建業だよねという判断をされる場合もあります。

宅建業の免許にはどんな種類があるの？

宅建業の免許には『国土交通大臣免許』と『都道府県知事免許』の２種類があります。

自分はどちらの免許を取得すればいいのか？については事務所をどこに何カ所設置するのか？によって判断します。

１つの都道府県内にだけ事務所を設置する場合はその都道府県の知事免許の取得を。
２つ以上の都道府県にそれぞれ事務所を設置する場合は大臣免許の取得をしなければなりません。

ex)大阪府内に１店舗のみ⇒大阪府知事免許
　大阪市と東大阪市に１店舗ずつ⇒大阪府知事免許
　大阪府と兵庫県に１店舗ずつ⇒国土交通大臣免許

将来的には全国展開するから今は大阪にしか事務所は無いけど先に大臣免許をとっておこう！ということは出来ません。
免許申請時の時点で実際に事務所がどこに設置されているかで申請できる免許は決められています。
そのため、ほとんどの新規参入の場合はまずは都道府県知事免許の取得をすることになります。

事業拡大で他の都道府県に事務所を設置することになった時や、１つしかない事務所を他の都道府県に移転することになった時は、『免許換え申請』を行なう事で現在の免許の効力を失わずに新たな免許を取得できますので、その時に新たに申請しなおしましょう。

ちなみに、免許申請者は法人でも個人でもどちらでも申請することは可能です。
また、大阪府知事免許だからといって、大阪の物件しか扱えないというようなことはありませんのでご安心ください。

免許の有効期間はいつまでなの？

宅建業免許の有効期間は５年間です。

この５年間は免許日の翌日から数えて５年間となり、免許満了日が国民の休日であったとしても関係なくその日をもって免許は失効しますので、免許満了日の翌日からは宅建業を営むことは出来ません。

引き続き宅建業を継続される方は、免許満了日が到来する前に更新申請を行なわなければなりません。

免許更新は申請できる期間が定められておりますので、免許満了日までに申請をしていればいいというものではありません！！！

免許の有効期間中に申請が完了していなければならず、免許満了日の９０日前から３０日前までの間に申請をしなくてはなりません！！！

免許申請には何が必要なの？

１、申請者（法人にあってはその役員であった者も含む）が欠格要件に該当しないこと。

２、要件を満たした事務所を設置していること。

３、専任の宅地建物取引士を設置していること。

大きくわけるとこの３つの要件にわけられます。
それぞれの項目について詳しく説明していきます。

宅建業の欠格要件ってなに？

１、免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合

２、申請前５年以内に次のいずれかに該当した場合。
　①免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者（※１）を含む）
　②前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合
　③禁錮以上の刑に処せられた場合
　④宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合
　⑤暴力団員等（※２）
　⑥免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合

３、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合

４、宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

５、精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない場合

６、申請者の法定代理人（※３）、役員（※４）または政令使用人（※５）が上記②、③、④又は⑤に該当する場合

７、事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

※１役員であった者：免許取消処分の聴聞の公示の日前６０日以内に役員であった者
※２暴力団員等：暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配する者を含みます。
※３法定代理人：営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人をいいます。
※４役員：業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者（法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役も顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。）
※５政令使用人：事務所の代表者で契約締結権限を有する者（支店長、営業所長）

ものすごくざっくり簡単に言い変えると、『悪い事したことがある人と暴力団関係者はダメ、破産したばっかりの人もダメ、これから悪い事しようとしてる人やウソついてる人もダメ』ってことです。

事務所の要件ってなに？

宅建業の免許申請の事前準備において一番気を付けないといけないのはこの事務所要件だと私は思っています。

物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

この一文がかなり多くの要件を内包しており、以下に掲げる内容の全てを具備していないと事務所として申請することは出来ません。

テントのような建物でないものはダメ、ホテルの１室を借りるのもダメ
１つの部屋を他の人（事業）と共同使用するのは原則ダメ
区分所有建物の１室を自宅と事務所として使うのは原則ダメ

①についてはまず当然だと思うのですが、②や③に関しては既に他の事業を行なっていて、新たに宅建業に進出しようという方は要注意です。

他の営業許可で申請をしている物件では原則その事務所での許可申請はできません。
とりあえず一旦持ち物件だから自宅で申請しておこうということも原則できません。

原則なので例外規定ももちろんございます。
しかし、既存物件でその例外規定に対応するためには玄関を２個作る等のリフォーム工事を伴ったりしますので、最初から要件に適合した物件を探す方が圧倒的に早いです。

物件を契約する前に一度ご相談いただくことを強くお勧めいたします。

専任の宅地建物取引士ってなに？

宅建業者は、事務所や宅建業法第５０条第２項に規定する案内所等には一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
このことに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに至ったときは、２週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

事務所や案内所それぞれに専任の宅建士を設置しなくてはなりません。

案内所にあっては１人以上の設置で事足りるのですが、事務所においては宅建業に従事する従業員５人に１人以上の数の専任宅建士を設置する義務があります。

ちなみに宅建業に従事する従業員は社員さんだけではなく、法人の代表者や個人事業主本人も含まれます。

更に、宅建業のみの専業事業者にあっては、常勤役員の全てと庶務や経理などの一般従業員も宅建業に従事する者に含まれますのでご注意ください。

専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること、が必要となります。

「常勤性」の要件をざっくり言うと、専任の宅建士は申請した事務所の営業時間中はずっと事務所に居て他の事はしないでね！ってことです。
そのため、在学中の学生や、勤務地と自宅が遠すぎる人は常勤性が認められないとされます。

「専任性」の要件は、複数の事務所では専任宅建士になれませんよ、ということと、法人の監査役の人は専任宅建士にはなれませんよ、ということです。
別法人で宅建士以外の職に従事している従業員さんが出向という形で別法人に籍を残したまま専任宅建士になることは、当該宅建業の事務所にて常勤出来るのであれば可能です。